Hace cosa de un mes (aunque la prensa se ha enterado hoy) la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra dictó un auto en el que, en pocas palabras, se viene a decir que si tienes una hipoteca, no pagas, el banco te embarga, subastan tu casa y con esa subasta no se saca suficiente para pagar lo que debes, el banco no puede ir a por el resto de tus propiedades para cobrarse el resto de la deuda. Mucho progre antisistema se ha puesto contentísimo con esto. Y en realidad es una aberración ilegal, antijurídica, injusta y que, si se consolida, nos va a perjudicar a todos.
Permitidme que resuma los hechos para quien no se quiera leer todo el auto. Una pareja pide un 71.000(1) euros de crédito al BBVA y, en un momento determinado, dejan de pagar las cuotas. BBVA les demanda y el juez les condena a pagar esos mismos 71.000(2) euros. Ellos no pagan, el juez les embarga la casa y ordena la subasta, que queda desierta. Como está desierta, adjudica el piso al BBVA(3) por un importe de unos 43.000(4) €. Pero cuando el BBVA va al juez a reclamarle que continúe embargando a la pareja por los 28.000(5) euros que quedan el juez se niega y dice que con el piso basta. Argumenta esta decisión diciendo que pedir más de lo que vale el piso es abuso de derecho y
que además el piso, cuando se concedió el préstamo, estaba tasado en 75.000 euros, lo que es más que el principal así que el banco ha hecho incluso negocio.
Por supuesto (y aquí ya me alejo un poco de la exposición sucinta de los hechos), eso es una soberana estupidez. En primer lugar, si condenas por 71.000 y efectúas una dación en pago por valor de 43.000 (es decir, le das el piso al banco diciendo que vale eso) el hecho está en que faltan 28.000 por pagar y hay que proseguir la ejecución. Punto pelota. Si hubieras efectuado la dación en pago por los 75.000 euros de valor de tasación a lo mejor el asunto tendría una mínima lógica, pero no puedes decir “vale, le deben a usted 71.000 euros, ahí tiene un piso de 43.000 y no pida más que en realidad vale 75.000”. Es una animalada tan grande que no soy capaz de imaginar un contexto lógico que explique por qué das algo en pago por valor de 43.000 que salda una deuda de 71.000, o al menos no sin sacar a la palestra los efectos de la física cuántica en la multiplicación de los panes y los peces. Pero sigamos.
Aparte de decir esto que he dicho yo, el BBVA le dice al juez que el piso no vale 75.000 euros, oiga, que una cosa es en lo que se tasó antes de la crisis y otra muy distinta lo que vale ahora. Que lo hemos sacado a subasta por 43.000 euros y no lo ha querido nadie, lo que quiere decir que su valor de mercado es, en realidad, inferior al importe por el que se adjudica en dación en pago. Pero es que. Además, aquí tiene una tasación con fecha de anteayer, señoría, que dice que, en efecto, el piso no vale 75.000 ni en los sueños húmedos de Paco el Pocero. Y el juez viene a decir que no le importa, que estaba tasado así, que no tiene evidencias de que el precio haya cambiado y ahora valga menos(6), que el que la subasta esté desierta no quiere decir nada y que esa tasación a fecha de hoy se la mete usted donde no brilla el sol porque no es el momento procesal oportuno para aportarla (el equivalente español a “no aceptarla como prueba”). Así que nada, nada, aire que tengo otro caso.
El BBVA, supongo que bastante aturdido ante la manifiesta estulticia del juez, recurre la decisión, claro. Y la Audiencia Provincial se lo lee y dicta, a mediados de diciembre, el auto que es noticia en el que rechaza el recurso, confirma la decisión del juez de primera instancia, deja al BBVA con un inmueble que no quiere y que apenas cubre la mitad de lo que le deben y sin posibilidad de ver ni un céntimo más. Dejadme que os 
explique las consecuencias del auto con claridad: si la pareja esta fueran millonarios y tuvieran cientos de miles de euros en efectivo en una cuenta del propio BBVA, el BBVA no podría tocarlos. Aunque la parejita en cuestión tenga para pagar (que no sé si lo tienen) no tienen que hacerlo. El banco se come el piso y punto. Ah, y, encima, para unir el insulto a la ofensa acaba condenado en costas, que no se me olvide.
El auto en cuestión tiene párrafos que no tienen desperdicio. Después de reconocer que la pretensión del BBVA de que le paguen lo que le deben “desde el punto de vista formal y de estricto ejercicio del derecho (¡Pues claro que desde el punto de vista del estricto ejercicio del derecho, pazguato, eres juez, no un árbitro de equidad, lo que tienes que hacer es aplicar la Ley, no lo que te da la gana!) no estaríamos ante un abuso de derecho”, lo cual ya de por si debería ser suficiente para revocar la decisión del juez de instancia al destruir la ratio decidendi se pone a hacer una “pequeña consideración” en la que viene a decir que, al fin y al cabo, si el valor del piso ha bajado es por culpa de los bancos que han creado la crisis, así que si el BBVA va a salir perjudicado, pues en el fondo está bien.
Lo digo en serio.
“(…) si bien (…) la actuación del banco se ajusta a la literalidad de la ley y efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado, (…)ello no obstante no deja de plantemos una reflexión (…) relativa a la razón por la que la parte apelante impugna el Auto recurrido, por considerar que en realidad el valor de la finca subastada y adjudicada materialmente al banco, hoy por hoy, tiene un valor real inferior al que en su día se fijó como precio de tasación(…). La base de la manifestación de que la finca subastada tiene hoy por hoy un valor real inferior, se basa en alegaciones como que la realidad del mercado actual ha dado lugar a que no tuviera la finca el valor que en su momento se le adjudicó como tasación, disminución importante del valor que une a la actual crisis económica, que sufre no sólo este país sino buena parte del entorno mundial con el que nos relacionamos. Y siendo esto así y en definitiva real la importantísima crisis económica, que ha llegado incluso a que la finca que en su día tasó en una determinada cantidad, hoy en día pudiera estar valorada en menos, no 
podemos desconocer que ello tiene también en su origen una causa precisa y que no es otra, y no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español (…),que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias.
No querernos decir con esto que el BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA sea el causante de la crisis económica (Vaya, menos mal) , pero sí no puede desconocer su condición de entidad bancaria y por lo tanto integrante del sistema financiero, que en su conjunto y por la mala gestión de las entidades financieras que sean (…) han desembocado en una crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929.”
Y sigue:
“Moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, que repetimos, aun cuando no quepa atribuirla directa y especialmente al BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, sí que no deja de ser una realidad que forma parte de los protagonistas de dicho sistema financiero, y de ahí que resulte especialmente doloroso, que la alegación que justifica su pretensión, esté basada en unas circunstancias que esencialmente y como vulgarmente se dice, ha suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas.”
O sea, que si bien la petición es justa y ajustada a Derecho, resulta que no la concedo porque la considero “moralmente reprochable”. Vamos no me jodas.
Estoy seguro de que muchos de mis lectores más “progres” (o más impenitentemente comunistas, que haberlos haylos) ya están pensando en que hay que levantarle un altar a este señor (que, por cierto, se llama Fco. José Goyena, por si queréis escribirle a la Audiencia) capaz de plantarle cara a un gigante bancario internacional como el BBVA, levantándose para defender al hombre de a pie, que no solo ha perdido su casa sino que encima está amenazado por una malvada corporación que quiere embargarle hasta la camisa, y bla, bla, bla, y que es capaz de actuar con justicia y moral rompiendo los rígidos parámetros de la Ley en función de lo que es bueno y justo y moral y más bla, bla, bla. Bien, si sois de esta opinión, permitidme que os prometa que hay un mundo, no, un universo entero, más allá de vuestras narices. Lo prometo. Si guiñáis un poco los ojos seguro que lo veis.
El mecanismo que ha llevado a esta sala a dictar este auto, es
decir, es justo y ajustado a Derecho pero no la concedo porque es “moralmente reprochable” es horrible. No tenemos jueces para que hagan lo que a ellos les parece moralmente correcto, los tenemos para que apliquen la Ley, que es reflejo de lo que nos parece moralmente correcto a nosotros, el Pueblo. No es tolerable que un juez anteponga sus propios principios a la Ley, lo que tiene que hacer es aplicar la Ley o, si eso le resulta verdaderamente imposible por su moral, abandonar la carrera o, como muy poco, abstenerse del procedimiento. Esto de “es legal, pero voy a hacer lo que me dicta mi conciencia” aquí lo veis muy heroico y digno de encomio, pero es el mismo mecanismo que permitiría, por ejemplo y aotros jueces, negar sus derechos a las mujeres o los homosexuales. “Oh, sí, ya sé que esta demanda de acoso sexual en el trabajo es justa y ajustada a Derecho, pero la voy a desestimar porque es moralmente reprochable que alguien vaya a la oficina así vestida”, por no hablar de “Oh, sí, ya sé que esta solicitud de adopción es justa y ajustada a Derecho, pero la voy a desestimar porque los solicitantes son maricas y la homosexualidad es moralmente reprochable en si misma”. En esa dirección no se puede dar ni un paso, entre otras cosas porque os garantizo que hay muchísimos más jueces que consideran que la homosexualidad (p.ej.) es moralmente reprochable en si misma que jueces que consideren que como los bancos han causado la crisis se merecen lo que les pase. Y que tienen muchas, muchísimas más ganas de volver a meter a la gente en el armario que las que tienen los otros de “hacer pagar a los bancos”.
Pero es que, además, desde el punto de vista de economía legal, esta decisión nos perjudica a todos. Tal y como están las cosas ahora, si yo pido un crédito para comprar un inmueble y luego éste baja de valor el riesgo es mío, exactamente igual que la ganancia es mía si sube de valor. Por eso, entre otras cosas, nos lo pensamos seis o siete veces antes de entramparnos para comprar un piso. Si esta sentencia crea jurisprudencia el riesgo se traslada al banco, que se encuentra con que si el piso baja de valor no va a recuperar lo prestado (pero si sube no ve un céntimo más, claro). Eso quiere decir que el riesgo de la operación, para el banco (que en realidad no tiene interés alguno en la operación en si misma), aumenta. Y esto quiere decir que para que a un banco le resulte matemáticamente rentable hacer el préstamo va a tener que subir los tipos de interés, o sea que nos va a costar más pedir un crédito, va a costar más que nos lo den, y nos va a salir más caro. A todos,
Y aunque para algunos tipos de mentalidad colectivista este tipo de distribución de la responsabilidad puede resultar atractivo (a la mía no, y
o soy de los de que cada palo aguante su vela) el hecho es que a lo que se presta es al peor de los abusos. Si el auto creara jurisprudencia cualquier especulador inmobiliario podría irse a un banco a pedir un crédito para comprar inmuebles y especular con ellos porque sabe que el negocio solo puede tener dos resultados: (i) o el inmueble sube de valor, y él gana, o (ii) el inmueble pierde valor y entonces le devuelve el inmueble al banco en pago del préstamo, con lo cual él no pierde: pierde el banco. Y como los bancos no pierden, sino que trasladan su riesgo, nos subirán más los tipos hipotecarios. En otras palabras: estaremos financiando, y pagando, las operaciones de especulación inmobiliaria que suben el precio de los pisos que no podremos comprar nosotros mismos.
Ya sé que es muy bonito, y muy ilusionador, pensar que quedan héroes justicieros en el mundo, que trocan capas por togas y espadas por plumas y quitan a los ricos para dar a los pobres. Pero en realidad no es así y los pobres, o al menos los menos pobres como tú y yo, siempre acaban pagando. Nos ha costado muchísimo someter al Estado a la Ley, no podemos olvidarlo y tirarlo todo a la basura de un plumazo. Y tenemos que tener la suficiente perspectiva y profundidad de mira para darnos cuenta de qué es lo que hay detrás de las aventuras del Zorro y de cómo por cada libra que robaba Robin Hood el príncipe Juan subía los impuestos por dos.
No, chicos, no. Este auto es, en la forma, en el fondo y en las consecuencias, horrible. Y si alguien quiere discutirlo, aquí estoy.
Saludos,
Arthegarn.______________
(1) Para ser exactos primero piden un crédito de 59.390 y luego lo amplian en 11.865 más, total 71.255 €.
(2) Técnicamente no son los mismos, la condena es a 71.024 € de principal más intereses, costas y gastos. El hecho de que la condena sea por tal cantidad de principal quiere decir que esta gente dejó de pagar el crédito en seguida (¡solo amortizaron 231 euros de principal!), aunque esto no venga aparentemente al caso.
(3) En realidad aquí ya empiezan los problemas, porque un banco no quiere un inmueble para nada, lo que quiere es dinero para prestar e invertir, que es su negocio. Y esto lo digo aunque sé positivamente que algunos bancos, impelidos por estas ejecuciones y estas daciones en pago, han acabado montando sus propias inmobiliarias (Anida el BBVA, Altamira el Santander…) bajo la idea de que, de lo perdido, saca lo que puedas…
(4) Exactamente 42.895 €.
(5) Exactamente 28.129,52 € de principal más 8.438,86 de intereses, costas y gastos.
(6) No tiene evidencias del cambio de valor de las propiedades inmobiliarias en España porque lleva desde septiembre de 2008 en Marte, con los ojos tapados, algodón en los oídos y cantando “No Pasarán” a voz en grito, supongo.
Pensamientos sobre mi vida 
Totalmente de acuerdo. Vergonzosa de nuevo la justicia española (sí, en minúsculas).
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Ya, y economistas como José Raga, no precisamente «progre», también… y mucha gente con perspectivas de ser arruinada por los que inflan precios y luego los desinflan, también… venga, Arthegarn, cuéntame otra historia de terror, que tú me decías muchas cosas terribles hace un año de los especuladores y tal… además, si se pone como garantía un bien, y este se aprecia o deprecia, buena suerte para unos y mala para otros, que cuando vale más el piso, el banco te da un precio de subasta horrible, que te tienes que comer con patatas…y el caso español era muy, muy raro, además…y la colección de pisos en plan monopoly de bancos y cajas en este país es una auténtica vergüenza, así como la corrupción administrativa (y estatal, en general), que infló durante tanto tiempo el precio de los pisos. Los bancos han dado, con incentivos provocados por otros factores (básicamente, el Estado, pero es largo de explicar), demasiados créditos, y nunca se han quejado por ganar demasiado dinero pidiendo garantías escasas para créditos superinflados…y lo de tener que aceptar una tasación de parte, es de coña, como si digo yo que mi tendinitis es una incapacidad permanente del 50% y merezco pensión vitalicia, y además no aporto la «prueba» en un momento procesal oportuno, etc… este país es una vergüenza, en gran parte por los bancos, que son un maldito oligopolio, un abuso, una burla y una invitación al cabreo, parece mentira que hayas estudiado derecho para defender a estos sinvergüenzas, Arth, por una vez, ya te vale, colega, pase lo de las energías renovables porque te va el curro en ello, pero esto es de traca, macho… ah, y a mí también me encanta el «rule of law», y de hecho en los países donde hay «rule of law» no pagan con impuestos las pérdidas de los banqueros generalmente corruptos (véase sentencia por falsedad documental al 2º del Santander, por ejemplo, y otras muchas), sino que los meten en la cárcel. Es en este ENGENDRO JURÍDICO que es la España actual donde campan esos sinvergüenzas a sus anchas, que quiebren todos ya, a ver si vemos todos las cuentas, carajo, que muestren el valor real de sus activos de una puta vez (y no me gusta hablar así, pero esto del sistema bancario español es una puta vergüenza)…me da hasta risa, por cierto que la sentencia es firme, a ver si el TC (otro engendro de las narices, en gran parte) se comporta como debe y no permite mantener esta situación tan «typical spanish» de las últimas décadas y volvemos a la senda del «ars ius et aequum» (arte de lo bueno y de lo justo: DERECHO) XD
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Pues muy de acuerdo, ya opiné al respecto en la web de El País y opino lo mismo de que al final eso nos pasará factura a los que si pagamos religiosamente.
La gente se olvida de que, aunque si es un derecho «tener»* acceso vivienda digna, no lo es que te de un banco una hipoteca. Más duros se pondrán y los demás se quejarán…
*tampoco nadie dijo que las escrituras estén a tu nombre
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Por cierto, por si alguien tiene dudas: los bancos no son inmobiliarias ni quieren tu casa, quieren que se les pague lo que se dijo que se les pagaría…
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Pues para no querer casas, vaya si las cogen… por qué no piden otras garantías, no les gustan a los banquitos los pisos? eso sí que es una novedad
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No, no les gustan los pisos, les gusta el dinero… (y si se lee esto con voz de coco queda de lo más simpático)
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¿Y si hubiera sigo al contrario?
El propietario no tiene efectivo (no puede pagar al banco) el juez da el piso al banco, teniendo éste un valor superior a los 75K €. El banco hubiera dado la diferencia al anterior propietario?
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Por supuesto, lo dice la Ley. Para ser exactos, si se subasta y se obtiene más que la deuda, el banco tiene que reintegrar el sobrante al deudor. Si tienes ganas te lo busco.
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Y si el Banco hubiera tasado el piso como dios manda, y no lo hubiera infllado con animo de hacer negocio concediendo prestamos hipotecarios, como hacian hasta hace bien poquito??
Si ha bajado el valor del bien mala suerte para los concursa…ntes, o sea las dos partes..
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No te líes, la tasación la hace el prestatario y lo sabes. A quien le conviene inflar la tasación es la prestatario, que quiere más dinero del que el Banco está dispuesto a darle y dice que el piso vale más. Admito que ha habido connivencia por parte de muchos directores de sucursal, pero es que en el fondo me da igual. Si estaba abultada, juridicamente, las partes aceptaron la tasación y ya está, moralmente los dos son igual de mentirosos…
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El banco es malo si no te da el dinero y es malo si te lo da y no puedes pagarlo… la cuestión es que los bancos no caen bien por mucho que se emperren en el anuncio de ING.
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Lo que no entiendo porque, según dijeron en la TV (a saber lo que sabían ellos del tema) no crea jurisprudencia… ¿Es un caso aislado? Abogado, iluminanos al respecto!!
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No es el tribunal supremo sino una audiencia provinicial
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Y sino, que hubieran presentado en plazo y forma la nueva tasación. En mi opinión, no está mal que de vez en cuando den un varapalo a una entidad bancaria.
Eso si, la condena a las costas de la segunda instancia suena a recochineo. jajaja, al final el banco va a terminar pagando al ejecutado. !Qué paradoja!!!
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Leete el tema despacio, hombre. la presentación en forma y plazo de la nueva tasación es totalmente accidental: el problema está en que se ejecuta por 71.000, se dan 43.000 en dación en pago y no se permite ir a por los otros 28.000. O el inmueble vale 43.000, que es lo que dice el juzgado al hacer la dación en pago, o vale 75.000, que es lo que dice después. Que no, hombre, que no.
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Yo no lo veo tan claro Peregrino, creo que a la Sala no se le han dado suficientes elementos de juicio con respecto al valor real del inmueble, al no haberse permitido como prueba la nueva tasación, y al no haber recurrido la inadmisión el BBVA. De todas formas, comparto contigo que es una sentencia de equidad, y nuestros tribunales, NO PUEDEN DICTAR SENTENCIAS DE EQUIDAD.
En cuanto a los bancos, creo que ellos están igualmente interesados en que se inflen las tasaciones, de hecho, suelen ser las propias entidades bancarias las que en su día alentaban a subir las valoraciones para sacar adelante la operación.
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Yo lo siento pero es que no estoy de acuerdo con asumir que el valor del inmueble es el de la primera tasación invocando Actos Propios, que de cualquier forma no se hace. Y respecto a lo de inflar las tasaciones, pues sí, pero insisro en que eran las oficinas, las o-fi-ci-nas que se dedicaban a engañar a sus propops departamentos de Riesgos. Sí, solía darse, pero no eran «los bancos», eran los directores de sucursal.
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De todas formas, insisto, estamos ante un mero Auto, que es una resolución interlocutoria, que si bien es cierto que ha levantado mucha polvareda, en eso va a quedar. Hay infinidad de Resoluciones dictadas por Audiencias Provinciales respecto de una misma materia que son contradictorias entre sí y que se acogen a corrientes doctrinales distintas. AQUÍ MIENTRAS QUE EL ALTO TRIBUNAL NO SE PRONUNCIE ESTAMOS EN LAS MISMAS, Y LO QUE TENEMOS DELANTE ES UN CASO AISLADO.
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Y como tampoco va a llegar al Supremo, pues…
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Jajjajjajaja lo de que los directores de sucursales «engañaban» a los de riesgo de la central ha sido el mejor chiste del día ajajjajajajjajajajajjaajaj
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Pues por un lado estoy de acuerdo con Arth, la ley es la ley y esto es lo que hay. Pero es que esto es la ley del embudo… De todas formas no te preocupes porque la cantada del juez navarro no llegará a más. Aqui va a pagar hasta el último céntimo hasta el tato.
Lo que me causa curiosidad es ¿por qué en otros paises esto no es así? (incluido USA, master of the law)
Y por otro lado,¿no subvierte la sangría que están haciendo los bancos el mismo término de HIPOTECA?
A ver. Yo no me compré un piso en su momento porque veía venir la hecatombe (ya se que alguno no me va a creer, pero así fue), asi que ahora por un lado me dan ganas de dar en los morros a tanto listo que me llamaba tonta y me decía que aprovechara que los precios NUNCA bajarían, que condenara un sueldo a la hipoteca y otras memeces. Pero, dejando las revanchas a un lado… Una HIPOTECA no es lo mismo que un PRESTAMO. En un préstamo te dejan la pasta y luego tu la devuelves y punto. Pero una HIPOTECA supone (o debiera suponer) que se concede un dinero, y en prenda de que lo devolverás pones sobre la mesa un inmueble que el propio banco tasa, o sea que te concede el crédito en función del valor que el mismo banco ve en tu prenda. Y lo hace así porque obviamente le interesa minimamente tu prenda-piso-chalé. Si el banco es gilipollas y no piensa a largo plazo que tal vez ese bien se deprecie, o lo sobretasa, o le da una hipoteca a alguien sobre un inmueble que no le interesa… JODER. Debería ser el Banco el que pagara las consecuencias de su error. Tu ya pierdes tu prenda, que es lo que ofreciste de buena fe.
Es que esto es un poco la LEY DEL EMBUDO. (para los bancos lo ancho, para los curritos lo estrecho)
De modo que estoy con Arth, pero no estoy con él.
Por favor. ¿Podrías aclararme estos puntos?
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Obviamente, la prenda ofrecida el banco la acepta porque le supone un valor mayor al dinero prestado. Eso no hay ni que decirlo, pero por si acaso lo aclaro
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Vamos a ver, en esencia no hay diferencia entre un crédito y un crédito hipotecario. Ambos son créditos, ambos tienen un prestatario y un prestamista y en ambos casos el prestatario responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del cumplimiento de sus obligaciones y el pago del préstamo.
La diferencia entre uno y otro es que un crédito hipotecario ofrece una garantía hipotecaria. Lo que básicamente quiere decir eso es que el deudor coge un bien y lo afecta al crédito, de tal forma que además de tener el banco un derecho contra el prestatario de que éste le pague (derecho de crédito) tiene además un derecho sobre la cosa que el prestatario ha dado como garantía (derecho real), siendo así que incluso si el prestatario lo vende y pasa a ser propiedad de un tercero, si luego el prestatario no paga el banco puede vender ese bien para cobrarse la deuda. Insisto, aunque ya no sea del prestatario y sea de un tercero. El derecho real de hipoteca que avala el crédito hipotecario garantiza no solo que el prestatario tiene, en el momento de conceder el crédito, unos bienes con los que eventualmente podría pagarse la deuda, sino que esos bienes no van a poder desaparecer y van a seguir estando a disposición del prestamista para venderlos si es necesario.
Tiene que quedar muy claro: en un crédito hipotecario la garantía real (el bien hipotecado) es una garantía adicional, no sustitutiva a la responsabilidad universal, con todos sus bienes presentes y futuros, del deudor. El banco no tiene el más mínimo interés en el bien, lo que quiere es dinero y quiere asegurarse de que, llegado el caso, tendrá cosas que vender para recuperar el dinero.
Como ves, un préstamo (como dices tú) y un crédito hipotecario son, esencialmente, lo mismo. Lo que pasa es que si ofreces una garantía hipotecaria el riesgo para el banco baja, y por eso está dispuesto a concederte más dinero prestado a un interés más bajo. Mira, lo máximo que me concede mi banco en concepto de crédito personal ahora mismo (lo estoy mirando, y consideremos que tengo un buen empleo estable, no tengo deudas, etc.) es X, como mucho a Y años al Z% de interés. Si el crédito es hipotecario me conceden como mucho doce veces más, a seis veces más plazo y con un tipo de interés entre tres y cinco puntos inferior. La garantía adicional reduce el riesgo y eso mejora mis condiciones, por eso se hace.
Espero haberme explicado. Ah, e hiciste muy bien no comprándote el piso. Yo también.
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Pues esa es la historia. Si no le acreditas al juzgado que el valor del bien es inferior al que si está acreditado por un acto propio anterior, te lo comes por mucho que ahora valga menos. Porque el valor de un bien en subasta publica no es su valor de mercado y eso lo sabe hasta Hacienda! Si no recurrieron el Auto que desestimaba la nueva tasacion, que se jodan!
No crea jurisprudencia pero seguro que hará que los bancos sean mas cuidadosos al solicitar ejecuciones.
Eso si, los comentarios del apartado c) no son de recibo.
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Usar la doctrina de los actos propios en este caso me parece más tráído por los pelos que cualquier cosa. Admito que podría ser un argumento, pero muy discutib…le (y en cualquier caso ¡no lo usan! ¡Si entregan el inmueble por 43.000, no por 75 ni por 71!)
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la verdad es que la sentencia, leida, es de traca
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Seria interesante examinar la Sentencia de primera instancia y el Auto que inadmite la nueva tasación porque sino quedan muchas lagunas. De todas formas, yo creo que en este caso se trata de distinguir entre «VALOR» y «PRECIO». Si alguien compra la casa, coinciden valor y precio pero sino es asi (adjudicar en pago no es comprar)se adjudica por un PRECIO FICTICIO (marcado en un % que no recuerdo de la tasación), que nunca será su valor cuando la subasta ha quedado desierta (y aun no quedando desierta tampoco).
Por eso digo que eso hasta Hacienda lo sabe y que lo que le dicen al banco es: «No me has podido acreditar otro VALOR del inmueble y como no ha existido PRECIO REAL en la subasta, te lo quedas por el VALOR que me consta».
Puede que me equivoque pero es lo que interpreto.
Aunque se salte el 671 de la LEC en aras de la equidad, que eso no lo he dicho. Pero es por buscarle un sentido a estas resoluciones…
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Ya, Juanjo, si entiendo tu razonamiento juridico e insisto en que es defendible, pero es que no es lo que ha pasado aqui. Si te lees el auto veras que dice que se adjudica al banco por 41K, no por el valor de tasacion, ni por el valor a efectos de subasta: por 41K. Es cuando el banco quiere seguir ejecutando y no antes cuando empezamos a hablar del «valor» del inmueble arriba y abajo que, a los efectos que nos ocupan no es relevante porque se adjudico por 41K y ni un centimo mas.
O asi lo entiendo yo, vamos…
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Ya pero es que esos 41.000 salen del 50% del valor de tasacion, que es lo que fija como minimo el referido 671 LEC como valor de adjudicacion cuando la subasta queda desierta. Por lo que si los tiros no van por donde exponia anteriormene, no entiendo nada de nada.
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Al final tendré que leerme la sentencia… por lo demás, Arth, en qué mundo vives? las subastas no suben el precio de los pisos, en la práctica, por amor de Dios… otra cosa es que la gente que en este país dejado de la mano de Dios no haya habido forma humana de invertir sin que te estafen (por ejemplo los bancos), y se haya revalorizado el precio de los pisos, que por cierto, ya podrían los bancos hacer esas fantásticas tasaciones y subastas a la baja, y quebrar de una puñetera vez, que tienen sus activos inmobiliarios SOBREVALORADOS ENTRE UN 35 Y UN 40 %, POR AMOR DE DIOS! que esos tíos mañana ponen sus balances en orden, y al siguiente están echando el cierre!!! son unos sinvergüenzas, hay que hacer como en UK, y que quiebren los que tienen que quebrar, bancos y cajas, no tienen vergüenza, desde las comisiones hasta las inversiones, es un maldito oligopolio, y como dice nuestra amiga, que suban si pueden las garantías que piden, es decir, como son un maldito oligopolio, que sigan controlando el mercado de crédito (el poco que queda, que no hay casi crédito y están las empresas tiritando) porque son un maldito oligopolio criminal, con todas las palabras de la frase, son unos golfos y se llevan hasta los céntimos de las pensión de las abuelitas. no son «malos», son criminales y no enseñan sus balances ni a Batman, lo del sectoe financiero español es una estafa a nivel nacional, cuentas claras ya!!!!!
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Juer, Jesús, nunca te tuve por un progre antisistema pero voy a empezar a pensármelo otra vez…
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Desde cuando es defender a los ciudadanos aplastados por oligopolios progre o antisistema? deberías pensar seriamente en las consecuencias de nuestro sistema bancario… corrupto y asociado ilegalmente a los partidos políticos, por ejemplo,… en su financiación…de los políticos y de los partidos, al contrario, el sistema está siendo devorado por los bancos y por los políticos corruptos, hombre, que es José Raga el primero que lo denuncia, y es de más de derechas que tú! esto es un robo, y yo estoy a favor de meter en la carcel a quien roba. punto. En Alemania, Estados Unidos, etc., a estos tíos los metían en la cárcel y tiraban la llave: los de derechas, los de izquierdas, los del sistema y los antisistema; por cierto que son las élites políticas presuntamente «progresistas» las que están bien en bancos y finanzas oligopolísticas varias, bien en política corrupta…pero de antisistema nada, y para progreso el de las ciencias y las humanidades… plantéate tú a quiénes ataco… ciertamente, no suelo ser tan directo en facebook, son 1 millón de veces peores que la SGAE, en España, los banqueros, a ver si podemos ver LAS CUENTAS DE LOS BANCOS Y CAJAS QUEBRADOS QUE NOS QUIEREN OCULTAR PARA QUE LAS PAGUEMOS CON IMPUESTOS, SON UNOS GOLFOS!!! 🙂
De todas formas, qué tal si hacemos una porra? sé que sería humor un poco negro, pero van 100 pavos (euros) a que no quiebra España en 2011 (si gano, me dáis sólo 35, que es probable que Alemania y sus amigos y primos del este nos sigan ayu…dando)…si ganáis, os lleváis los 100 pavos (a repartir, si sois varios, claro, si no, me arruino… a pagar en enero 2012, lógicamente…y eso que yo pienso que puede quebrar… otro día, apostamos sobre el futuro del euro, venga, venga, que tengo las quiebras calentitas y cualquiera sabe si Merkel y sus 6 ministros del apocalipsis, de visita por Spain, no estarán pidiendo balances y cuentas, huahuahuahuahua
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Estando de acuerdo conque no parece muy coherente la resolución de la que se habla, voy atrás en el tiempo, y con datos que oí ayer por la tele. Por lo visto, la hipotecada era una auxiliar de enfermería y pagaba de letra…¡¡¡1500 euros!!!….
De verdad, que tiene cojones que existieran sucursales que diesen esas hipotecas. ¡Pues claro que son unos hijos de puta! ¡Como no van a serlo si saben que cuando firma la hipoteca no la podrá pagar, si eso lo sé hasta yo si me lo cuentan! ¡Son unos hijos de puta que se merecen que les paguen lo acordado, pero dejémoslo una vez más claro, son unos hijos de puta! (P.D. y la hipotecada una insensata, estólida, y paro de contar…).
Vamos, que es que ya que estaba, moralmente, lo que tenía que haber hecho el juez era devolverle la casa a la mujer y a la vez embargársela. Y al banco un puro por saltarse sus propios controles.
¡Aaaay que país!
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Ya. Y si el banco no te da los 40 kilos que pides para un piso que tú consideras que puedes pagar porque cómo te van a despedir del trabajo a tí, hombreya, con lo buenísimo que eres tú, el banco son unos hijos de puta. Y así se hicieron en… su día los trapicheos que se hicieron con nóminas trampeadas porque con el 35% de tu nómina no da pa ná. ¿Qué dices, que igual no me puedo permitir un chalet con piscina con mi sueldo de currito? Qué va, hombre, si está en Azuqueca de Henares, que está el metro por los suelos. Y de paso pido un pelín más y meto el coche y la tele. Anda que no conocemos todos a gente que se metió en hipotecas del 50% o más de su sueldo y ahora se quejan de que no lo pueden pagar.
Y luego la gente tiene la cara de decir (y ésto lo he oído en vivo un montón de veces) que la culpa es de los bancos, que daban hipotecas. Igual es que tuve mucha suerte yo, pero nunca he conocido al señor ese que te pone una pistola en la cabeza para obligarte a endeudarte por 40 kilos + intereses.
Por cierto, 40 kilos era lo que costaba un pisuco de segunda mano de unos 80 metros en Canillejas allá por 2007. No es un número exagerado que me saco de la manga. De aquella eso eran 1400€/mes de hipoteca para empezar.
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Totalmente de acuerdo. Al final tendré que escribir un artículo al respecto…
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Bueno, nadie dice que la culpa sólo sea de los bancos. Está claro que ha habido insensatos que se han entrampado ellos solitos. Y no se entrampa quién no quiere. Por tanto, en ese sentido la sentencia es también moralmente injusta para los …que son sensatos a la hora de comprar viviendas.
Pero tampoco se puede uno poner del lado de los bancos que, por mucho que digan, se han falseado a ellos mismos para aceptar hipotecas que son rentables hasta que no lo son. Una hipoteca de 1500 euros al mes cubierta por un sólo sueldo no me parece lógico que se otorgue por parte de un banco. No hace falta tener sistemas de cálculo de riesgos ni giliflauteces de esas para saberlo. Es que es un endeudamiento creo que por encima del 80% de un sueldo medio-alto (probablemente en este caso fuera prácticamente todo el sueldo).
Cierto que no te ponen una pistola. Al revés, y ese es el problema. Te regalan una pistola y te dicen que no está cargada, que tranquilo.
Yo veo en esto algo totalmente amoral, y en ese sentido el banco tampoco es «legal», incluso literalmente. Y si hacen eso es porque de alguna forma, han calculado un plan B para no salir perdiendo si luego no puede pagar el piso.
El banco no sale perdiendo. La sentencia, hubiera sido justa o no, en cualquiera de los casos sigue manteniendo que el que pierde es el hipotecado en general.
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Por supuesto que la culpa es de los bancos. La gente, asi en general y con perdon, es gilipollas y no tienen ni zorra de calcular riesgos ni de cuales son sus consecuencias. Si a un burro le ofreces una zanahoria, se la come y se le ofreces… 1000, se las come y se muere de la indigestion! La culpa no es del burro sino del que le da 1000 zanahorias!
Si un banco (que su negocio es prestar dinero,ojo) le da una hipoteca a un NINJA por avaricia, cuando este no tenga para pagar, ese banco debe afrontar las consecuencias y perder dinero por su actuacion. Y si tiene que quebrar, quiebra como un ferretero o una carniceria. Y ademas, como perjudica a terceros (los que tengan depositos en ese banco), va a la carcel como en UK y USA.
No haberle dado el prestamo y que se quejase lo que quisiera el personal, que los bancos ni son ni deben ser ONGs. Pero les pudo la avaricia…pues ahora que asuman las consecuencias.
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Pero qué ninja ni que niño muerto. Ése es un término que define un fenómeno que en España nunca se dió: se cometieron desmanes, pero nunca ningún banco concedió una hipoteca a nadie que no tuviera (literalmente) income, job or assets.
Y por el amor de Om, no me pongais como ejemplo de cómo se deben hacer las cosas a los bancos de E.E.U.U., que allí no sólo no han ido a la cárcel, sino que han recibido muchísimo más dinero gratis que los nuestros.
Y no, no eran los bancos los que hacían las barbaridades, eran las financieras chungas tipo Kirón, y las inmobiliarias con financieras propias . Un director de oficina bancaria puede recomendar, por ejemplo, la concesión de una hipoteca a un señor que se sabe que maneja mucho dinero negro pero oficialmente no gana suficiente para quedar por debajo del umbral de riesgo- eso sí que se hace- pero nunca, NUNCA, va a decirle a un señor que se compre dos pisos juntando su nómina con la de su hermana y cuñado y firmando las dos hipotecas el mismo día para que cuando se firme la segunda la primera aún no esté reflejada en el cirbe (VERIDICO), eso lo hacían los vendedores de hipotecas de financieras independientes. Un banco nunca hubiera aceptado esas burradas.
Por supuesto el señor que hizo eso es tan responsable como el asesor financiero, porque era perfectmente consciente de que eso que staba haciendo se llama fraude. Eso no le ha impedido ir a llorar a los periódicos cuando le han ejecutado la hipoteca. Es éste país no tenemos vergüenza.
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Pues dime tú si no es una barbaridad dar una hipoteca de letra de 1500 euros a una persona que dudo que cobre mucho más de eso al mes. Y por mucho que digamos, en algún momento el banco ha transigido en esa situación. Y en vez de castigar a…l banco cuando se hacen estas barbaridades, a quien haya transigido con eso (y por mucho que la inmobiliaria haga de las suyas, el director de la sucursal no es tonto y transige esa situación), en vez de eso, el problema es únicamente del «engañado», que ya tiene su parte de culpa por haberse dejado engañar, pero la otra parte se va de rositas.
Juanjo, tampoco es para verlo desde tu punto de vista. Que uno sea un ninja es también un poco su problema, porque no es como tú dices una comparación con los burros. Los burros son todos burros. Los seres humanos no. Los hay que piensan un poco más las cosas, y los hay bastante tontos. Y cierto es que si a los tontos se les considera como un eximente su tontez, la gente que tiene dos dedos de frente está discriminada.
Moralmente, insisto en que el juez tenía que haber dado por culo tanto al banco como a la insensata hipotecada. Y legalmente, la hipotecada estaba bien jodida.
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Un burro no nace, se hace. Que le den de comer alfalfa no es culpa de los demás. Que sea culpable el que le da de comer alfalfa (y estoy de acuerdo en que lo es), no implica que no pueda escupir la alfalfa e irse a un restaurante como dios …manda. Por tanto, también es culpa suya.
Un contrato legal como es una hipoteca es un acuerdo entre dos partes. Da igual que una sea más poderosa que la otra, en el fondo el aceptarlo implica que te lo comes con patatas (o con alfalfa) con sus puntos y comas. Que negocies con hijos de puta para que te presten dinero, es lo que lleva.
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Discrepo. Un burro nace, no se hace. No estamos hablando de animales o plantas sino de seres humanos con capacidad de decisión. Si les niegas su capacidad de contratar y decidir libremente lo que es bueno para ellos «por su propio bien», lo primero que hay que hacer en realidad es quitarles el voto, no solo «por su propio bien» sino por el mío… Pero no adelantemos acontecimientos.
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Está claro que el «burro» (ha gustado la metafora,jejeje) tampoco debe salir indemne. Solo digo que, desde mi punto de vista y a la hora de repartir responsabilidades, el banco tiene una cuota de culpa mayor que el particular. Porque es su negocio y sabe mejor que nadie donde se mete. Pero la avaricia les pudo y ahora deben afrontar las consecuencias.
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Creo que el quid está en que para mí el burro se hace. Cualquier persona «normal» tiene un coeficiente intelectual «normal», y una cultura aceptable como para no transigir con las acciones estúpidas que uno haga. Sí que estoy de acuerdo con… que si encima nos afecta a los demás, pues lo que faltaba es que les tengamos que ayudar y compadecer. Pero es que el banco ha hecho lo mismo, con una sóla salvedad. Que, sentencias como estas aparte, suele salir ganando en todos los escenarios posibles (coño, para eso es un negocio y además prestamista).
De todas maneras hemos llegado a la misma conclusión. Lo que pasa es que para mí hay que repartir a los dos lados.
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Si a mi me parece muy bien que se ayude y compadezca a los burros, lo que no me parece bien es que se les premie. Si alguien pidió dinero, sea al banco o a su primo el de Cuenca, lo usase para comprar un piso o se lo fundiera en putas y drogas, lo tiene que devolver.
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Totalmente de acuerdo. Es irrelevante que el que le prestó el dinero sea un cabrón. Ahora bien, si Dios bajase a la tierra a impartir justicia, creo que metería al responsable de ese crédito sin futuro en el mismo saco que el estúpido que lo pidio irresponsablemente. De eso hablo yo.
No he encontrado la confirmación sobre el tema que me pedías Arthegarn. De todas maneras, creo que es una situación real, no ahora, pero si de hace unos cuantos años.
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Creo que no me explicado bien. Un burro lo lleva en su naturaleza y no puede evitarlo. Pero el que de la estupidez ajena hace negocio o es mas listo que el burro o pringa como el burro mismo. Ninja habia aqui y se les concedieron prestamos hipotecarios. Sin dar nombres, cierto colega que es director de sucursal de una Caja gorda (no implicada en en temas del 8%) hasta 2007 daba prestamos a gente que presentaba contratos de trabajo de 3 meses POR ORDEN DIRECTA DE ARRIBA! Eso no es una NINJA???? Asi que lo de los directores de sucursal suicidas se lo contais a otro…
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Oye, Sonohaut, ¿de dónde sacas el dato de que la hipotecada era auxiliar de enfermería y cobraba 1500 euros? Según los míos los hipotecados eran dos, solidariamente (lo dice el propio auto) y no soy capaz de encontrar dato alguno sobre sus circunstancias económicas (no me he puesto a buscar en serio aun, pero llevo 20 minutos y ni mu) ni el resto de garantías que pudieron dar…
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Pues eso es lo que oí en la tele, pero vamos, ciertamente de los periodistas uno no se puede fiar ni un pelo, así que no pongo la mano en el fuego por la veracidad… a ver si encuentro algo que aclare el tema…
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Buscando información para el siguiente artículo me he encontrado con que las mensualidades que pagaban eran de 450, que se cubre con un solo sueldo de 1500 (y seguimos sinte tener pruebas de que esos fueran todos sus ingresos). Mi fuente: http://www.vivirpamplona.com/20110127/navarra/menuda-alegria-saber-ya-debo-al-banco-28-000-euros.html?not=2011012701415988&idnot=2011012701415988&dia=20110127&seccion=navarra&seccion2=sociedad&chnl=10&ph=5
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De entrada, como decís por ahí arriba, se concedió una hipoteca de 1500 euros mensuales a una auxiliar de enfermería cuyo sueldo en el mejor de los casos (trabajando en la sanidad pública) está en torno a los 1200 euros mensuales, sin contar con la antigüedad. Si en este caso la cagó la oficina, también la cagaron los del departamento de Riesgos porque son ellos y sólo ellos los que examinan lo que se aporta y concede las hipotecas. Pero es que además, por encima del departamento de Riesgos hay gente que manda más que ellos y hay órdenes y consignas no escritas a las que luego es muy fácil aplicar eso de donde dije digo, digo Diego. Es que sinceramente, eso de que las oficinas mintieron ¿qué significa? ¿Que incurrieron en falsedad documental aportando nóminas falsas para que se las aprobaran? ¿Y todas o la mayor parte de las oficinas mintieron? No me cuadra mucho, para mí que los del consejo de administración son los responsables directos de esa política de concesión de préstamos que durante años les ha estado llenando los bolsillos, pero ya sabemos todos que en nuestro país el ascenso en los cargos es directamente proporcional a la profesionalidad en el toreo, o lo que es lo mismo, adjudicarle los marrones y/o las culpas al que queda por debajo. Que no me creo yo que el que manda en una casa, no sepa lo que pasa en la cocina. Se concedieron muchísimas hipotecas a inmigrantes (y a no inmigrantes) a sabiendas de sus contratos precarios. Y en mi caso particular, con dos nóminas y una de ellas bastante buena, nos pidieron un aval personal, pero a dos días de la firma de escrituras los del departamento de Riesgos decidieron que además teníamos que poner de aval el piso de mi padre porque según ellos nos faltaba una cantidad irrisoria por aportar. Eso para mí es un indicativo muy claro de que los bancos en ese entonces sí querían los pisos, porque ellos eran los primeros que no querían dejar de chupar de la teta. Ahora que ven que se los van a comer todos con patatitas es cuando están pidiendo avales personales, mientras que antes casi todos los bancos y cajas pedían como aval el piso, y si les nombrabas siquiera el aval personal se les ponía cara de vinagre y te decían que sólo aceptaban inmuebles, y si les proponías aceptar un local comercial la respuesta era o que no trabajaban con locales o que era muchísimo mejor poner el piso como aval. Por mi parte, bien está esta sentencia. Y a ver si se repite.
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A ver, Merce, que no. Que no se concedió una hipoteca a una auxiliar de enfermería, que eso es un dato que ha oído Sonohaut pero que no se cree ni él, entre otras cosas porque la sentencia dice que los hipotecados son dos. En cualquier caso, aunque así fuera, el banco concedió el crédito basándose en una ley (en un sistema legal, de hecho) que no permite la dación en pago de esta manera sino que fija la responsabilidad universal del deudor. Si tu argumento es que el banco fue irresponsablemente arriesgado concediendo el crédito y que eso no debe ser, no te digo nada si ahora, después de concedido y fallido, decides que el deudor no tiene responsabilidad universal, en contra de lo que dicen ley y contrato, y que el banco se tiene que comer el piso. Estás alterando, a posteriori, las condiciones de un pacto dando derechos a una parte y quitándoselos a la otra y eso, simplemente, no se puede hacer.
Dicho esto, por supuesto que la responsabilidad hipotecaria es mejor que la responsabilidad personal, por eso los créditos hipotecarios se conceden por más cantidad y con mejores condiciones. Pero de ahí a que los bancos lo que quisieran era quedarse con los pisos ejecutando créditos fallidos hay un mundo – de ciencia ficción, añado.
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